안녕하세요. 개념을 잘 이해해야 하는 부분입니다.
매매가와 예금가가 거의 붙어 있는 스몰 갭(Small Gap) 투자에 대해 들어보셨을 겁니다.
주로 지방의 오래된 아파트에서 볼 수 있습니다.
이런 현상은 수도권 오피스텔에서도 나타난다.
이런 현상이 나타나는 이유는 결코 매매가격이 저평가되어 있기 때문이 아니다.
물론, 장기 시계열에서 단기 매매가격에 임대가격이 붙는다면 이야기는 달라진다.
그러나 대부분 매매가격에 임대가격이 붙어 있다는 것은 애초에 매매수요가 매우 낮은 유형의 주택임을 의미한다.
그게 다야. 오피스텔을 예로 들면, 매매가격과 임대가격이 장기간에 걸쳐 상승했다가 상승했다가 다시 상승하는 경우, 매매가격과 임대가격의 격차가 줄어들면 이는 저평가되었다고 볼 수 있습니다.
전세율은 오피스텔의 성장을 의미하고, 전세율이 100%에 가깝다는 것은 자산수익률이 매우 높다는 것을 의미하기 때문이다.
즉, 가격이 오르지 않으면 살아남을 수 없습니다.
그러나 장기간의 시계열을 보아도 전세율이 90% 이상을 유지하고 있다면 매도 수요가 없는 자산이라는 뜻이다.
확실히 과소평가된 것은 아닙니다.
따라서 시세차익을 생각하는 투자자라면, 오피스텔에 투자하는 것은 애초에 잘못된 투자대상을 선택한 것으로 보아야 합니다.
즉, 단순히 월세 목적으로 오피스텔을 사용하는 것이 옳다고 생각합니다.
시세차익을 가지고 오피스텔에 접근하는 것은 애초에 잘못된 접근이라고 생각합니다.
물론, 정부 정책이나 규제로 인해 매우 단기적으로 상승할 수도 있지만, 이는 빠르게 하락하여 손실로 이어집니다.
그러니 목표의 개념을 잘 이해하고 목표 자체가 시세차익이라면, 현지 매매가와 거의 비슷한 가격의 오피스텔이나 아파트에 투자해서는 안 됩니다.
물론 매매가격이 오를 수도 있지만, 자산가치 때문에 오르는 것이 아니라, 오히려 정부 정책 등의 변수에 의해 일시적으로 오르는 경우가 있습니다.
투자할 때 본질을 살펴보고 상승세를 보일 수 있는 자산에 투자해야 합니다.
정부 규제 조치와 같은 일시적 변수에 의해 가격이 영향을 받는 자산을 절대로 구매해서는 안 됩니다.
