안녕하세요. 오늘은 한국자산신탁의 실적과 미분양이 늘어나고 있는 상황에서 신탁에 투자해도 괜찮은지 검토해 보도록 하겠습니다.
한국자산신탁 4분기 실적 및 2022년 실적
한국자산신탁은 2월 13일 잠정실적을 발표했다.
4분기 영업이익은 346억원, 누적 영업이익은 1468억원이다.
4분기 실적은 컨센서스를 약 40~50억원 하회했고 영업비용은 전년동기 대비 약 210억원 증가해 적지 않은 편이다.
영업비용 중 ‘판매관리비’는 435억원에서 536억원으로 약 100억원 증가했고, ‘기타비용’은 86억원에서 124억원으로 38억원 가량 증가했으며 ‘대출관련 손실’도 있었다.
50억 원. 요즘 미분양이 급증하는 분위기 속에서 대출 관련 손실 기록 2015~2017년 지방 미분양 고통의 사이클로 돌아갈 수 있다는 우려가 나온다.
그러나 자세히 보면 이 ‘차손’은 코리아자산신탁이 아니라 충당금 적립기준을 보수적으로 바꾼 100% 자회사 코리아에셋캐피탈에서 나온 것이다.
“기타 비용”의 손실은 증권의 “평가” 손실을 반영하기 위한 것입니다.
결국 ‘판관비’다.
시행사 특성상 판관비 증가는 많은 신규 채용이나 기존 직원의 급여 인상으로 이어졌을 수 있다.
제조업의 경우 공장의 규모가 CAPA라면 노동력은 CAPA이다.
금융업은 사람이 하는 일이기 때문이다.
따라서 현재는 판매관리비의 증가가 청구건수에서 증가하였지만, 향후 수주와 관련된 영업활동이 증가할 것이며 이에 따라 향후 매출 성장의 가능성이 높다고 긍정적으로 평가할 수 있다.
미분양 주택 수가 급격히 증가하는 경우 신탁에 투자할 수 있습니까?
1. 안정적인 커버리지
금융 산업과 마찬가지로 에스크로도 보유한 자산의 건전성을 관리하는 데 중요합니다.
이제 한국자산신탁은 보장비율을 지속적으로 관리하고 있습니다.
자산건전성 분류 대상 자산은 정상, 요주의, 확정, 의심의심, 추정손실의 5단계로 구분됩니다.
건실성보상비율은 현재 적립액을 사외적립자산 미만으로 나눈 비율이 23%로 2019년에는 90%로 매우 높게 설정되어 안정적으로 적립되고 있습니다.
커버리지 수준과 함께 살펴봐야 할 좋은 점은 미션 영역입니다.
한국자산신탁은 대구 등 미분양이 급증하는 지역 대신 현재 서울과 수도권, 지방은 부산을 중심으로 수주가 이어지고 있다.
미분양 위험이 상대적으로 낮다는 점은 자산건전성 측면에서 긍정적으로 평가된다.
2. 안정적인 포트폴리오(부채/운용)
신탁회사에는 차입형과 관리형의 두 종류가 있습니다.
신용형은 토지소유자가 토지(신탁, 에스크로, 신탁자에게 소유권 이전)를 위임하고, 건축계획을 세우고, 자금(지분 또는 부채)을 조달하고, 매각이 완료되면 공사를 완료합니다.
반면 관리형은 과정만 관리하고 건물주나 시공사가 기획과 자금조달을 책임진다.
따라서 신용형은 고위험, 고수익이며 보통 분양 판매액의 3~3.5%(관리형은 0.5%)를 수수료로 받는다고 한다.
2015~2017년 한국자산신탁의 포트폴리오를 보면 80~90%가 부채형 토지신탁이었다.
다만, 위에서 설명한 바와 같이 당시에는 미분양 사이클로 큰 어려움을 겪고 있었기 때문에 2022년에는 차입신탁, 관리신탁, 비토지신탁의 비율이 거의 1:1:1이었으며 안정적인 포트폴리오가 되었다고 생각합니다.
. 특히 신탁회사는 신탁자금을 운영으로 받기 때문에 부동산 관련 비용이 없어 건설회사에 비해 다소 안정적이다.
반면 일반 건설사는 시행사와 함께 토지를 매입하기 때문에 PF를 통한 절차는 비용이 많이 들고 위험하다.
따라서 신탁회사는 건설회사에 비해 손익분기점(BEP)이 낮기 때문에 매각에 실패하더라도 할인판매를 통해 프로젝트를 완수할 수 있다.
3. 안정적인 리모델링 지원 솔루션 – 신탁회사
앞으로 수도권, 특히 서울에서는 주택을 지을 수 있는 땅이 없어 재개발을 통해 신규 주택 공급이 이뤄질 것이다.
그리고 이로 인해 수혜를 입을 업계는 신탁회사라고 생각합니다.
2016년 「도시정비법」이 개정되면서 부동산신탁회사가 도시정비사업에 참여할 수 있는 법적 근거가 마련됐다.
그 결과 여의도에는 40년 된 아파트가 많고 신탁회사(여의도 실증아파트-한국자산신탁)에서 수주를 많이 받았다.
또한 신탁회사는 구조조정 자금의 안정성 측면에서 강점을 가지고 있다.
수탁자가 없으면 협동 조합이 설립되고 회장이 임명됩니다.
이 과정에서 유언집행자 선정, 시공사 선정, 자금조달 등 많은 어려움이 있으며, 인센티브를 받거나 변제를 받는 등의 비리가 발생하는 경우가 많습니다.